2016年07月31日

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2016年07月24日

TXと都心湾岸地下鉄沿線物件を対比してみる

東京駅を通りTXと湾岸側地下鉄が接続されたとして、八重洲に今後開発されるオフィスの人たちは、湾岸側、TX側どっちに住もうと考えるのか?を予想してみました。10年も先のことは分からないとは言え、確定している情報から少しでも考えておきたいと思いました。
八重洲の再開発は2020年から2023年までに完成、常盤橋390mビルは2027年完成で、これらのビルに働く方々のできるだけ多くが湾岸に今後立つ大量のマンションに住んで通うようになり受給バランスが取れて欲しいと願うけどそうなるのか考えるのがこのブログの趣旨です。
もちろん、八重洲には他に、都営浅草線、半蔵門線、京葉線、東西線の他、従来の東京駅の中にある路線が走っていますが、八重洲のオフィスから近い位置またはビル直結で、新地下鉄の駅ができると想定して、新駅の方がオフィスに通うのに便利だと想定、希望します。
(仮定、前提条件)
1) 湾岸の地下鉄は仮に東京駅から有楽町、直角に曲がって晴海通りを通りまっすぐ有明に進み、東京ビックサイト東交差点で直角に曲がってビックサイト正面に至る経路としました。駅の位置は説明しませんが、駅名よりすぐわかると思います。ざっくりした見積もりなのでこれでよしとしました。勝どき晴海は600mと近いので一つの駅になるかもしれません。そうするとこの先の駅の所要時間が1、2分短くなるでしょう。他の駅間はほぼ1kmなので2分として問題ないでしょう。
2)東京から秋葉原2kmの所要時間は、TXの駅間が同程度の駅間の所要時間から想定。
3)TXの所要時間は次を参考にしました:
  http://www.mir.co.jp/route_map/tsukuba/timetable.html
4)中古マンション単価は東京カンテイのHPのデータを使用しました。そこにないデータは入れないか、一部ouccino掲載物件から計算しました。

1. 東京駅からの所要時間で対応付け(湾岸部の駅間時間を2分として)
東京駅(駅名は八重洲駅かも)から等時間の駅を左右に並べてみました。
wangan-TX1.png

東京の地下鉄は大抵駅間の時間が2分なので同様に全ての駅間所要時間を2分としました。
山手線の代々木新宿間は非常に近いけどそれでも2分かかるので、これ以下の所要時間というのはないと思われます。通勤時間だけ考えると、右のTXの方が圧倒的に安いからこっちを選択することになります。
(勝どき、晴海)
晴海は浅草に近いけど、南千住と2分違いでどちらかというとタワマンなど大型の物件の少なそうな浅草より南千住がライバルになりそうです。勝どきも同様でしょう。南千住178万円に対して、勝どき(晴海)は306万円と1.7倍も高く、それなら南千住にとなりそうです。勝どきは古い物件も多いので安めに出ている可能性もあり実際住む新し目の部屋はもっと差は大きいかもしれません。
(かえつ有明)
かえつ有明と北千住では、280万円に対して149万円と1.87倍と差は開きます。

この1.7〜1.9倍からある湾岸対TXの差ですが、湾岸にその差を納得できる魅力があるのか?もちろん勝どき晴海は今後新橋虎ノ門にBRTで短時間で行ける様になることや従来の大江戸線で浜松町、六本木、新宿にも行けるメリットはあります。しかし八重洲に通う人にはそれはどうでもいいことです。ショッピング、病院、図書館など生活に必要なインフラ、公園、アミューズメントなどライフスタイル的な施設での比較なども必要です。

2. 東京駅からの距離を元に対比
東京駅から等距離の駅を左右に並べてみました。普通の地価の決まり方に近いので、左右での差は1に比べると少ないです。
wangan-TX2.png

感想など
1) TXは第二の横須賀線(武蔵小杉、新川崎)を生む可能性があるか?
そのためにはタワマン、ショッピングモールが立てられる広い土地、倉庫などがある必要があり、地図で見る限り、おおよそ青井から先に可能性あり。東京→青井駅間は16分と品川→新川崎の13分に近い。青井は古い都営団地の建て替えで再開発されるかも。
2) 湾岸地域は、TXの南千住から青井くらいが対応付けられ中古価格の差が1.7〜1.9倍も高い。普通安い方買うのではないでしょうか。この差に見合う魅力が湾岸側にないと、八重洲再開発のメリットを湾岸は受けられません。晴海選手村跡に一気に供給されるマンション群を埋めるには八重洲は格好の勤務となると思います。街全体での魅力、個々の物件の魅力の総合力が必要です。中央区としては八重洲→勝どき晴海を一体で魅力ある職住の街で開発して欲しい。
3)TXの秋葉原から浅草までは大型物件は少なく湾岸との対応付けはあまり必要ないと思う
4)極論言うとTX側の価格まで湾岸側の価格が落ちる可能性もありますが、湾岸側は東京駅だけに近いのではないので影響は少ないかも知れません。むしろTXの価格上昇の可能性はありそう。
5)TXの物件価格って秋葉原から遠いと単純に下がるのではなく、三郷中央、流山おおたかの森、柏の葉キャンパスはより近い駅より高くなっている。その差も大きい。(三郷中央と一つ手前八潮で1.5倍、北千住より三郷中央が高い)
6)三菱村である丸の内大手町側は地下鉄や地下道直結のビルが殆ど、森ビルが開発する虎ノ門も同様、その他のビルでも六本木ヒルズ、汐留など地下道で地下鉄につながっている。八重洲はこれまでそうなって来なくてそれらよりお安いイメージ。京橋駅がようやくビル直結に。新地下鉄はビル直結にして魅力度を上げるべきで、優先度から言うと常盤橋の日本一ビルがふさわしい。ただし、東京駅から北にずれ過ぎるし常盤橋は千代田区だけど。
7)ズバリ選手村跡マンションの大量供給おまけにTX側と繋がることで湾岸に値崩れが起きてしまうのか?という心配、湾岸側とTX側で所要時間だけで見るとかぶる所は少ないとは思います。でも勝どき晴海は将来も大型スーパーはできないでしょうから、そういうのが欲しい人はTX側選ぶかも。所要時間だけでは検討できない要素はあります。
8)需給バランス考えるのなら、新たにできるオフィスビルのキャパ、湾岸にできるマンションの総戸数を比べてみるのがいいと思うけど、そこまではやれてません。
9)そもそも八重洲の多くの再開発ビルは地下鉄ができる前の2023年までに完成してしまうので、既存の路線沿線に行ってしまい、この新規顧客の波をTX湾岸地下鉄は取り込めないという問題も。



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